Cómo reclamar los defectos de una vivienda de obra nueva: manual completo con leyes, plazos, burofax y modelos

Has recibido las llaves de tu vivienda nueva y has encontrado defectos. Este manual reúne, en un solo sitio, todo lo que necesitas para reclamarlos a la promotora: qué leyes te protegen, qué plazos tienes, qué documentos debes enviar, cómo se manda un burofax paso a paso y qué hacer si no te contestan. Incluye modelos de correo electrónico y de burofax comentados, preparados para que, si el asunto llega a un juzgado, el juez vea que hiciste cada cosa en su momento y de la forma correcta.

Índice

1. 1. Lo esencial en diez puntos

1. 1. A quién reclamar: promotora, constructora y técnicos

1. 1. Los plazos que debes vigilar

1. 1. Las leyes que te protegen, con enlace al BOE

1. 1. La documentación que debes reunir

1. 1. Paso 1. La inspección y el informe pericial

1. 1. Paso 2. El correo electrónico a la promotora (modelo)

1. 1. ¿Pueden obligarte a usar su portal de posventa?

1. 1. Paso 3. El burofax: cómo se envía en Correos

1. 1. Modelo de burofax comentado, con plazo de 20 días

1. 1. Paso 4. La visita de la promotora y los repasos

1. 1. Paso 5. Si no contestan: ¿puedo arreglarlo yo y reclamar el dinero?

1. 1. Paso 6. La vía judicial

1. 1. Defectos en zonas comunes

1. 1. Calendario tipo de una reclamación

1. 1. Errores que hunden una reclamación

1. 1. Preguntas frecuentes

1. 1. Cómo te ayudamos

1. Lo esencial en diez puntos

1. 1. La promotora responde frente a ti de los defectos de tu vivienda, de forma solidaria con la constructora y los técnicos.

1. 1. Los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación (un año en acabados, tres en habitabilidad y diez en estructura) cuentan desde la recepción de la obra, que suele ser anterior a tu entrega de llaves.

1. 1. Además de esa garantía, tienes la acción por incumplimiento del contrato, que prescribe a los cinco años.

1. 1. Lo que prometen la memoria de calidades y la publicidad es exigible aunque no esté copiado en el contrato.

1. 1. Ninguna ley exige una forma concreta para reclamar. Un correo electrónico vale, pero el burofax con certificación de contenido es la prueba que más pesa después del notario.

1. 1. La promotora puede ofrecerte su portal de posventa, pero no puede hacer depender de él la validez de tu reclamación.

1. 1. Reclama cada defecto de forma concreta y numerada. Lo que no se reclama antes del juicio puede darse por prescrito.

1. 1. Deja que la promotora compruebe la vivienda antes de reparar: negarle el acceso te perjudica.

1. 1. Desde abril de 2025 hay que intentar una negociación previa antes de demandar. Un burofax bien redactado cumple esa función.

1. 1. Si la promotora no repara, puedes reclamar el coste de la reparación. Repararlo tú antes del juicio es posible, pero exige cumplir unas cautelas que explicamos en el paso 5.

2. A quién reclamar: promotora, constructora y técnicos

Tú firmaste tu contrato con la promotora, y es a ella a quien debes dirigir la reclamación en primer lugar. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece en su artículo 17.3 que «en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción». Es decir, puedes exigirle a ella el total, aunque la culpa sea de la constructora, de un subcontratista o de la dirección facultativa. Conviene enviar también copia del requerimiento a la constructora. El Tribunal Supremo ha recordado que, entre los distintos agentes de la edificación, reclamar a uno no interrumpe automáticamente la prescripción frente a los demás (STS 1463/2025, de 21 de octubre, ECLI:ES:TS:2025:4550). Si algún día necesitas dirigirte contra ella, te interesa que también haya recibido la reclamación. Su nombre figura en el Libro del Edificio y en la documentación de la obra. Los defectos de los elementos comunes (fachada, cubierta, portal, garaje, zonas ajardinadas) los reclama la comunidad de propietarios, como se explica en el apartado 14.

3. Los plazos que debes vigilar

En las reclamaciones de obra nueva conviven varios plazos distintos. Confundirlos es el error más caro, porque un defecto reclamado tarde puede quedar sin reparar aunque sea evidente.

La trampa de la fecha: recepción de la obra frente a entrega de llaves

La recepción de la obra es un acto entre la promotora y la constructora, no contigo. El artículo 6.5 de la LOE lo deja claro: «el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción». Si la promoción terminó meses antes de que te dieran las llaves, parte del año de garantía en acabados ya ha pasado. Pide por escrito a la promotora la fecha del acta de recepción; suele constar también en el Libro del Edificio. Dos matices importantes. Primero, los plazos de garantía (1, 3 y 10 años) son el periodo en el que el defecto debe aparecer, y el plazo de dos años para demandar es otro distinto, que empieza cuando aparece el daño; el Tribunal Supremo distingue ambos (STS 13/2020, de 15 de enero, ECLI:ES:TS:2020:25). Segundo, la acción por incumplimiento de contrato, de cinco años, sigue disponible aunque haya pasado el año de acabados: el artículo 17.1 LOE empieza precisamente con «sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales». El Tribunal Supremo condenó a una promotora por la vía contractual por grietas, humedades, carpintería y sanitarios que quedaban fuera de la garantía de un año, porque esos defectos «no se compadecen con la entrega de una vivienda nueva en condiciones de servir para su uso» (STS 403/2016, de 15 de junio, ECLI:ES:TS:2016:2884). Ambas acciones son compatibles, y el promotor vendedor responde contractualmente de entregar la vivienda en condiciones de uso «con independencia de la envergadura de los vicios o defectos» (STS 666/2026, de 4 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:1964).

Cada reclamación interrumpe la prescripción

Según el artículo 1973 del Código Civil, «la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor». La solicitud de negociación previa produce el mismo efecto según el artículo 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025. Por eso es tan importante que tu reclamación sea concreta: en una sentencia de 2026, la Audiencia Provincial de Barcelona dio por válidas las reclamaciones enviadas por burofax y por correo a una promotora, pero declaró prescritos los defectos que se reclamaron por primera vez en la demanda (SAP Barcelona, Sección 1.ª, 41/2026, de 2 de febrero, ECLI:ES:APB:2026:481).

4. Las leyes que te protegen, con enlace al BOE

Esta es la base legal de una reclamación de obra nueva. Todos los enlaces llevan al texto consolidado del Boletín Oficial del Estado o del boletín autonómico correspondiente.

Normas estatales

Normas autonómicas

Cada comunidad autónoma tiene su propia ley de consumidores, que refuerza la estatal (todas declaran irrenunciables tus derechos) y regula las hojas de reclamaciones. Algunas tienen además normas propias de edificación. Estas son las de las zonas donde más trabajamos:

• • Comunitat Valenciana: Ley 3/2004, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE), cuyo artículo 24.3 impide que las instrucciones de uso y mantenimiento sirvan para trasladar al propietario la responsabilidad de los agentes, y el Decreto Legislativo 1/2019, texto refundido del Estatuto de las personas consumidoras, que obliga a tener hojas de reclamaciones a quien comercializa inmuebles.

• • Andalucía: Ley 13/2003, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios, que obliga a contestar por escrito razonado las reclamaciones escritas, y el Decreto 218/2005, de información al consumidor en la compraventa de viviendas, que hace exigible lo publicitado.

• • Región de Murcia: Ley 4/1996, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios, que considera infracción grave incluir cláusulas abusivas en la compraventa de vivienda.

5. La documentación que debes reunir

Antes de reclamar, junta en una carpeta (en papel y en digital) estos documentos. Son la vara de medir de lo que te han entregado y la base del informe pericial.

• • Contrato de compraventa y sus anexos, y escritura pública de compraventa.

• • Memoria de calidades firmada, folletos comerciales, catálogo de acabados y capturas de la web de la promoción (con fecha).

• • Planos de la vivienda (distribución, cotas e instalaciones, en especial el de climatización) y superficies útil y construida.

• • Acta o documento de entrega de llaves y cualquier lista de repasos que firmaras.

• • Manual de uso y mantenimiento de la vivienda, Libro del Edificio o la parte que te hayan entregado, certificados de las instalaciones y certificado de eficiencia energética.

• • Todas las comunicaciones con la promotora: correos, mensajes, respuestas de su departamento de posventa y capturas de su portal.

• • Datos de la promotora y de la constructora: razón social, CIF y domicilio social (figuran en el contrato y en la escritura).

6. Paso 1. La inspección y el informe pericial

Todo empieza por saber exactamente qué está mal. Una lista hecha por ti con el móvil tiene valor, pero un informe pericial es otra cosa: es una prueba que un juez valora, firmada por un profesional que declara bajo juramento haber actuado con objetividad (artículo 335.2 LEC), y que se aporta con la demanda (artículo 336 LEC). Para que el informe sirva tanto para negociar como para un juicio debe reunir estas características:

• • Cada incidencia con su código (INC-1, INC-2…), ubicada en su estancia y con su fotografía. Así se puede reclamar, reparar y comprobar una a una, y nadie puede decir que la reclamación es «genérica».

• • Descripción y causa, con referencia a la norma técnica o a la memoria de calidades que se incumple.

• • Gravedad y solución técnica que debe aplicarse.

• • Valoración partida a partida a precio real de mercado, solo con trabajos que de verdad haya que ejecutar. Pedir de más es la forma más rápida de que un juez desconfíe del informe entero.

• • Contraste con la memoria de calidades, reconociendo también lo que se ha entregado mejor de lo prometido.

• • Inventario completo de fotografías, vídeos y documentos, y juramento o promesa del perito.

Un consejo práctico: pide al perito la relación de incidencias también en una hoja de cálculo. Ofrecérsela a la promotora para que la incorpore a su sistema demuestra buena fe y deja sin argumento a quien te pida que lo vuelvas a escribir todo a mano.

7. Paso 2. El correo electrónico a la promotora

El primer contacto puede ser un correo electrónico con el informe adjunto. Es rápido, gratuito y, si la promotora responde desde su dominio, queda muy bien acreditado. En juicio, un correo electrónico es una prueba documental: si la otra parte no lo impugna, vale como cualquier documento privado (artículo 326 LEC); si lo impugna, tendrás que acreditar su autenticidad. Por eso el correo es el primer paso, y el burofax el segundo. Para conservarlo como prueba: no lo borres del buzón, guárdalo en formato .eml (en Gmail, «Mostrar original» y descargar), conserva los adjuntos tal como los enviaste y guarda todas las respuestas.

8. ¿Pueden obligarte a usar su portal de posventa?

Es la respuesta que más estamos viendo. Envías el informe pericial y la promotora contesta que su procedimiento exige registrar cada incidencia, una a una, en su portal web, indicando estancia, oficio, descripción y fotografía; que la aportación de un informe pericial particular no sustituye ese procedimiento; y que, mientras no lo hagas, no se ha iniciado la tramitación ni puede exigirse la subsanación en un plazo determinado. Con 80, 100 o 140 incidencias, eso supone muchas horas delante de un formulario.

En qué tiene razón la promotora

Tiene derecho a comprobar las incidencias antes de repararlas, y un informe pericial no la obliga a aceptarlas todas automáticamente: es una prueba, no una sentencia. Por eso debes facilitarle una visita técnica. Negarle el acceso es un error que un juez no pasará por alto, porque los derechos deben ejercerse de buena fe (artículo 7 del Código Civil).

En qué no tiene razón

En hacer depender de su portal la validez de tu reclamación o el inicio de los plazos. Estos son los motivos:

• • Ninguna ley exige una forma para reclamar. La responsabilidad de la promotora nace del contrato y de la LOE, y la prescripción se interrumpe con cualquier «reclamación extrajudicial del acreedor» (art. 1973 CC). El Tribunal Supremo repite que esa reclamación «no exige fórmula instrumental alguna» (STS 529/2024, de 22 de abril, ECLI:ES:TS:2024:2098, y STS 1550/2023, de 8 de noviembre, ECLI:ES:TS:2023:4602, esta última sobre defectos constructivos).

• • La ley de consumidores obliga a admitir los canales ordinarios. El artículo 21.3 del TRLGDCU exige que el sistema de reclamaciones incluya «al menos, el medio por el que se inició la relación contractual, así como la vía postal, telefónica y un medio de comunicación electrónica», y que la empresa responda en quince días. Para las empresas grandes, la Ley 10/2025 (art. 7.1) dice que «deberán admitir» esos canales, y su artículo 3.10 aclara que una reclamación lo es con independencia de que la empresa la llame «incidencia».

• • Un canal único y obligatorio sería abusivo. Tanto si es una práctica como si está en el contrato, imponer el portal como única vía choca con la prohibición de limitar los derechos del consumidor (art. 86.7 TRLGDCU), de imponer «obstáculos onerosos o desproporcionados» para ejercerlos (art. 87.6) y de la renuncia previa a ellos (art. 10). Además, el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (art. 1256 CC).

• • Los tribunales aceptan el burofax y el correo. En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona citada en el apartado 3, los propietarios reclamaron por burofax, fax y correo electrónico, alegando que no lograban contactar con el departamento de posventa, y la Audiencia dio esas reclamaciones por válidas.

Qué hacer en la práctica

1. 1. No transcribas las incidencias una a una. Tu reclamación ya está presentada.

1. 1. Si quieres quitarles la excusa, registra en su portal una sola solicitud que diga «Ver informe pericial adjunto con [número] incidencias numeradas y reclamación de fecha [fecha]», adjunta el PDF y pide la cita de visita por esa vía. Te llevará diez minutos.

1. 1. Ofrece la relación en hoja de cálculo para que su departamento la importe.

1. 1. Contesta por escrito con el modelo siguiente y, si no hay respuesta, envía el burofax del paso 3.

Si tu contrato de compraventa incluye una cláusula sobre el uso del portal, el razonamiento es el mismo: la cláusula puede servir para organizar la posventa, pero no para limitar tu derecho a reclamar por otras vías. Un abogado valorará su alcance con el contrato delante.

9. Paso 3. El burofax: cómo se envía en Correos

Si la promotora no contesta al correo, contesta sin entrar en el fondo o te remite a su portal, el siguiente paso es el burofax. Su ventaja es que Correos, como tercero, certifica el contenido de lo que enviaste, la fecha y la entrega. Por encima de él solo está el requerimiento notarial, que es documento público y hace prueba plena (artículo 319 LEC), pero es más caro, sobre todo si hay que adjuntar un informe largo.

A quién y a dónde

• • A la promotora, en el domicilio social que figura en tu contrato o escritura. Si te ha indicado otra dirección (por ejemplo, la de su departamento de posventa), envía también una copia allí: para las empresas grandes, la reclamación es válida en cualquiera de ellas (Ley 10/2025, art. 7.3).

• • A la constructora, en su domicilio social, por los motivos explicados en el apartado 2.

Qué contratar

• • Copia certificada o certificación de contenido: Correos certifica el texto exacto que enviaste. Según Correos, tiene «validez legal frente a terceros». Es imprescindible.

• • Acuse de recibo o Prueba de Entrega Electrónica (PEE): acredita quién lo recibió, cuándo y con qué firma. La PEE llega en PDF firmado electrónicamente y se puede cotejar en la herramienta de cotejo de Correos.

El límite de páginas: por qué conviene enviar dos burofaxes

Según la guía oficial del Burofax Online de Correos, cada envío admite como máximo 100 páginas en tamaño A4 o inferior, en un PDF de menos de 2 MB, con márgenes de al menos 1 cm, sin contraseña y con las fuentes incrustadas. Un informe pericial con fotografías suele estar cerca de ese límite de páginas y casi siempre lo supera en tamaño de archivo. La forma más segura de hacerlo:

1. 1. Burofax 1, el requerimiento: la carta (modelo más abajo) con la relación numerada de todas las incidencias, aunque sea en forma de tabla breve. Así cada defecto queda reclamado de forma concreta.

1. 1. Burofax 2, el informe pericial completo, enviado el mismo día y citado en el primero. Si el PDF no baja de 2 MB (en Word: «Guardar como PDF», opción de tamaño mínimo), llévalo impreso a una oficina.

Cómo enviarlo desde casa

1. 1. Date de alta gratis en Mi Oficina de Correos (instrucciones de alta). Tus datos de registro aparecerán como remitente.

1. 1. Entra en la página del Burofax de Correos y pulsa en enviar online.

1. 1. Sube el PDF, añade los destinatarios y marca los servicios adicionales (copia certificada y acuse de recibo).

1. 1. Paga con tarjeta o PayPal y guarda el justificante y el código de envío.

1. 1. Sigue la entrega en el localizador de envíos.

Cómo enviarlo en una oficina

Busca tu oficina en el localizador de oficinas de Correos. Puedes adelantar los datos de remitente y destinatario con el formulario online de envíos de oficina y llevar el código. Lleva el documento impreso en A4, tu DNI y la dirección completa de cada destinatario, y pide expresamente la copia certificada y el acuse de recibo.

Cuánto cuesta

Según las tarifas oficiales de Correos para 2026 (península y Baleares, IVA incluido): el Burofax Premium Online cuesta 8,71 euros con la primera página y 1,27 euros cada página adicional; en oficina, 12,72 euros la primera página. La copia certificada contratada al enviar cuesta 17,55 euros hasta tres páginas y 0,38 euros por página adicional, y el acuse de recibo o la PEE, 5,75 euros. Un envío online de 100 páginas con copia certificada y PEE ronda los 195 euros. Comprueba la tarifa vigente antes de enviarlo.

Si no lo recogen

Si nadie lo recoge, Correos deja aviso y, pasado el plazo en oficina, te lo devuelve. No pasa nada: el Tribunal Supremo considera válido el requerimiento por burofax que no se entrega por causa imputable al destinatario, sin necesidad de repetirlo (STS 633/2022, de 29 de septiembre, ECLI:ES:TS:2022:3502). Pide a Correos la certificación de intento de entrega y guárdala con el resto.

10. Modelo de burofax comentado, con plazo de 20 días

Este modelo está pensado para cumplir tres funciones a la vez: requerir la reparación con un plazo, interrumpir la prescripción y servir como intento de negociación previa a efectos de la Ley Orgánica 1/2025. Adáptalo a tu caso y, si el importe es alto, que lo revise tu abogado antes de enviarlo.

11. Paso 4. La visita de la promotora y los repasos

• • Acepta la visita y, si puedes, que te acompañe tu perito. Repasad las incidencias con la misma numeración del informe.

• • Pide un acta o resumen escrito de la visita: qué incidencias aceptan, cuáles rechazan y por qué. La Ley 10/2025 exige a las empresas grandes respuestas motivadas, «sin que quepan contestaciones genéricas» (art. 13.1).

• • No firmes una conformidad global. Si te dan un documento de cierre, firma solo lo que se ha reparado, incidencia por incidencia, y deja constancia de lo pendiente.

• • Comprueba las reparaciones con una segunda inspección. Una mancha pintada no demuestra que se haya resuelto una filtración.

• • Las incidencias rechazadas siguen reclamadas. Pide el motivo por escrito y valóralo con tu perito.

12. Paso 5. Si no contestan: ¿puedo arreglarlo yo y reclamar el dinero?

Lo que dice el Tribunal Supremo

• • Puedes elegir el dinero. Ante defectos de construcción «caben las dos soluciones», y «el derecho a pedir el cumplimiento in natura no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización en su lugar» (STS 884/2010, de 21 de diciembre, ECLI:ES:TS:2010:6947). A la reparación por el propio responsable «no puede otorgarse, como regla general, rango preferente» (STS 720/2007, ECLI:ES:TS:2007:4286, y STS 1275/2007, ECLI:ES:TS:2007:7775).

• • Los requisitos: un requerimiento previo probado, que el obligado no cumpla y que el perjudicado prefiera la indemnización. La misma sentencia recuerda que «nadie puede ser obligado a vivir constantemente con las incomodidades derivadas de los defectos en la construcción» (STS 601/2005, de 13 de julio, ECLI:ES:TS:2005:4759).

• • Se puede pedir lo realmente invertido por el propietario en reparar, si el requerimiento quedó desatendido (STS 287/2012, de 11 de mayo, ECLI:ES:TS:2012:3067).

• • Los repasos ineficaces cuentan en contra de la promotora. El Supremo le negó a una promotora «el privilegio de llevar a cabo por sus propios medios» las reparaciones que no había resuelto en años de repasos (STS 410/2002, de 7 de mayo, ECLI:ES:TS:2002:3201).

• • Un caso casi idéntico: vivienda nueva, burofax con plazo, segundo aviso y, ante el silencio, reparación encargada a otra empresa. La Audiencia Provincial de Barcelona concedió las facturas pagadas porque la promotora «tuvo oportunidad de reparar y no lo hizo» (SAP Barcelona, Sección 13.ª, 514/2022, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APB:2022:12374).

Los riesgos, también según los tribunales

• • No se pueden imponer al obligado las facturas de terceros «cuando la misma no se le ha dado la oportunidad de reparar» (SAP Madrid, Sección 18.ª, 329/2013, ECLI:ES:APM:2013:12795).

• • Las cifras de una empresa elegida unilateralmente, sin que la otra parte pudiera debatirlas, pueden no aceptarse, y las partidas que nunca se reclamaron antes quedan fuera (STS 410/2002).

• • Las mejoras no se pagan: «si el daño se indemniza por encima del realmente causado se produce un enriquecimiento a favor de la víctima» (STS 492/2026, de 6 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1496).

• • Una factura cuya causa no está acreditada, o un defecto que el perito no vio personalmente, se puede rechazar (SAP Álava 303/2009, ECLI:ES:APVI:2009:507).

Cómo hacerlo bien, paso a paso

1. 1. Requerimiento probado, con plazo y aviso. Es el burofax del apartado 10, que ya advierte de que se reparará a su costa.

1. 1. Segundo burofax al terminar el plazo, comunicando la fecha en que empezarán los trabajos y ofreciendo fechas concretas para que comprueben antes la vivienda (modelo abajo). Si tampoco contestan, ese silencio refuerza tu posición.

1. 1. Prueba cerrada antes de tocar nada. Informe pericial en el que el perito haya visto cada defecto, con fotografías. Si el importe es alto, un acta notarial del estado de la vivienda es una cautela prudente, aunque ninguna sentencia la exija. Lo más discutible, déjalo documentado con especial cuidado antes de repararlo.

1. 1. Primero lo urgente. Una fuga de agua, un vidrio que puede caer o una entrada de agua no pueden esperar al juicio: documéntalo y repáralo ya, para evitar que el daño crezca. El Supremo ha reconocido a una propietaria el coste de las obras urgentes que pagó después de que los responsables no recogieran los burofaxes, porque el perjudicado «no tiene por qué sufrir el perjuicio de convivir con una solución funcional» (STS 625/2026, de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2026:1849).

1. 1. Varios presupuestos, desglosados con los mismos códigos de incidencia del informe y a precio de mercado.

1. 1. Solo lo reclamado. Repara lo que consta en el informe y en el burofax, sin aprovechar para mejorar.

1. 1. Facturas y pagos trazables: facturas con IVA, pago por transferencia y fotografías del antes y el después. El perito puede comprobar la ejecución, y la empresa que reparó puede declarar como testigo.

1. 1. Demanda por incumplimiento de contrato (artículos 1101 y 1124 del Código Civil) junto con la acción de la LOE, reclamando lo pagado. La negociación previa ya la hiciste con el burofax.

¿Puedo reclamar el 100 %?

Puedes reclamar el 100 % de lo que acredites como necesario para reparar los defectos reclamados, a precio de mercado. El juez puede excluir las mejoras, las partidas que no se reclamaron antes, los gastos técnicos o de licencias que no se demuestren necesarios y las partidas cuya causa no quede probada. Por eso la valoración del informe pericial debe ser ajustada desde el principio. Los honorarios del perito se recuperan, en la práctica, como costas si la demanda prospera en lo sustancial; las Audiencias Provinciales no coinciden sobre si pueden reclamarse además como daño.

¿Puedo meter los muebles y entrar a vivir?

Sí. Recibir las llaves o firmar el documento de entrega no supone renunciar a reclamar: el Tribunal Supremo ha declarado que firmar la conformidad al recibir las llaves «no supone… que los adquirentes renunciaran a toda reclamación» (STS 151/2011, de 16 de marzo, ECLI:ES:TS:2011:2494), y ha rechazado que la promotora se escude en que los defectos «estaban a la vista» sin concretar cuáles (STS 36/2011, de 1 de febrero, ECLI:ES:TS:2011:513). Eso sí: que el perito documente la vivienda antes de amueblarla y deja accesible lo que está reclamado (armarios, techos, registros) para la visita de la promotora.

13. Paso 6. La vía judicial

Una aclaración de lenguaje: a la promotora no se la «denuncia». Una denuncia es penal. Lo que se presenta es una demanda civil en la que se pide al juez que condene a la promotora a reparar o a pagar el coste de la reparación, más los daños y las costas.

• • Negociación previa acreditada. Desde el 3 de abril de 2025 la demanda solo se admite si antes se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias (LO 1/2025, art. 5), y el documento que lo acredita se presenta con la demanda (art. 264 LEC). El requisito se considera cumplido si pasan 30 días naturales desde que la promotora recibe tu solicitud sin respuesta (art. 10.4). Para los consumidores, la disposición adicional séptima lo da por cumplido con la reclamación previa a la empresa sin respuesta en plazo o con respuesta no satisfactoria. Lo prudente: espera al menos 30 días naturales desde la recepción del burofax.

• • Plazo para demandar tras la negociación: un año (art. 7.3).

• • Tipo de juicio: verbal si reclamas hasta 15.000 euros (art. 250.2 LEC) y ordinario si reclamas más (art. 249.2).

• • Abogado y procurador: obligatorios cuando la reclamación supera los 2.000 euros (arts. 23 y 31 LEC).

• • El informe pericial se aporta con la demanda (art. 336 LEC) y el perito acude al juicio a ratificarlo y a responder a las preguntas de las partes y del juez.

• • Costas: como regla general, las paga quien ve rechazadas todas sus pretensiones (art. 394 LEC), e incluyen los derechos de los peritos (art. 241.1.4.º). La parte que rehúsa sin justa causa la negociación previa a la que fue convocada pierde su derecho a costas y puede ser condenada a pagarlas aunque gane en parte (art. 394).

Otras vías: consumo y arbitraje

Puedes presentar una hoja de reclamaciones o acudir a la oficina municipal de información al consumidor (OMIC). La administración puede mediar e incluso sancionar a la empresa, pero no la condenará a reparar tu vivienda. El arbitraje de consumo sí resuelve con carácter vinculante, pero solo si la promotora está adherida al sistema arbitral o acepta el arbitraje (Real Decreto 231/2008). Información oficial en la Comunitat Valenciana, Andalucía y la Región de Murcia.

14. Defectos en zonas comunes

Fachadas, cubiertas, portales, garajes comunitarios, piscinas o jardines no son solo tuyos. Los reclama la comunidad de propietarios, representada por su presidente, que «ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten» (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo habitual es que la junta acuerde encargar un informe de zonas comunes y autorice al presidente a reclamar. Cuando un mismo defecto aparece en todas las viviendas de una promoción (un defecto de serie), cada propietario reclama el de su vivienda, pero coordinarse con los vecinos y usar el mismo criterio técnico da mucha más fuerza a todos.

15. Calendario tipo de una reclamación

16. Errores que hunden una reclamación

• • Reclamar de forma genérica. «La vivienda tiene muchos defectos» no interrumpe la prescripción de nada concreto.

• • Confiar solo en llamadas y mensajes. Lo que no está por escrito es difícil de probar.

• • Contar los plazos desde la entrega de llaves. Cuentan desde la recepción de la obra.

• • Negar el acceso a la promotora. Le das el argumento de que no pudo comprobar ni reparar.

• • Reparar sin documentar antes. Si el defecto desaparece antes de quedar probado, la reclamación se queda sin base.

• • Inflar la valoración. Pedir de más resta credibilidad a todo el informe.

• • Firmar una conformidad global tras unos repasos parciales.

• • Demandar sin haber intentado la negociación previa, o con un objeto distinto del negociado. La demanda no se admitirá.

• • Esperar indefinidamente a que reparen. Las promesas no paran los plazos; las reclamaciones escritas, sí.

17. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los defectos de una vivienda nueva?

Según la LOE, la promotora y la constructora responden de los defectos de acabado que aparezcan durante el primer año, de los que afectan a la habitabilidad durante tres años y de los estructurales durante diez, contados desde la recepción de la obra. Aparecido el defecto, tienes dos años para reclamar judicialmente, plazo que se interrumpe con cada reclamación escrita. Además, la acción por incumplimiento del contrato frente a la promotora prescribe a los cinco años.

¿Me puede obligar la promotora a registrar las incidencias en su portal web?

Puede ofrecerte su portal para organizar la posventa, pero no condicionar a él la validez de tu reclamación. La ley no exige forma para reclamar, la normativa de consumo obliga a admitir reclamaciones por vía postal, telefónica y electrónica, y un canal único obligatorio puede ser abusivo. Una reclamación por correo electrónico o burofax con el informe pericial es válida desde que la reciben.

¿Sirve un correo electrónico como reclamación?

Sí, sirve como reclamación extrajudicial y como prueba documental. Su punto débil es que la otra parte puede negar haberlo recibido o impugnar su autenticidad. Por eso conviene confirmarlo después con un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

¿Cuántas páginas admite un burofax de Correos?

Según la guía oficial del Burofax Online de Correos, hasta 100 páginas en tamaño A4 por envío, en un PDF de menos de 2 MB. Si tu informe pericial es largo, envía un burofax con la carta y la relación numerada de incidencias y otro con el informe completo.

¿Qué pasa si la promotora no recoge el burofax?

El Tribunal Supremo considera válido el requerimiento por burofax que no se entrega por causa imputable al destinatario, sin necesidad de repetirlo. Pide a Correos la certificación de intento de entrega y guárdala.

¿Puedo reparar yo los defectos y reclamar después el dinero a la promotora?

Sí, si antes la requeriste de forma probada, le diste un plazo razonable y una ocasión real de comprobar la vivienda, y no cumplió. Documenta todo antes de reparar, pide varios presupuestos, repara solo lo reclamado y guarda facturas y pagos. El juez concederá lo que se acredite como necesario y a precio de mercado.

¿Necesito abogado para reclamar a la promotora?

Para la reclamación extrajudicial (correo y burofax) no. Para demandar, el abogado y el procurador son obligatorios cuando reclamas más de 2.000 euros. Conviene que un abogado revise el burofax si el importe es alto, porque ese escrito fija lo que luego podrás pedir en el juicio.

¿Pierdo mis derechos si entro a vivir o si firmé la entrega de llaves sin reservas?

No. Firmar la entrega o la conformidad al recibir las llaves no supone renunciar a reclamar los defectos, y los derechos del consumidor son irrenunciables. Lo importante es que los defectos queden documentados antes de amueblar y que la promotora pueda comprobarlos.

¿A quién reclamo, a la promotora o a la constructora?

A la promotora, que te vendió la vivienda y responde de forma solidaria con los demás agentes. Envía también copia a la constructora, porque reclamar a uno no interrumpe automáticamente la prescripción frente a los otros.

18. Cómo te ayudamos en Verify Home Inspector

En Verify Home Inspector hacemos la parte técnica de todo este proceso. Realizamos la inspección de la vivienda de obra nueva y entregamos un informe pericial en el que cada incidencia lleva su código, su ubicación, su fotografía, la norma o el punto de la memoria de calidades que incumple y la solución técnica. Cuando hace falta, valoramos la reparación partida a partida, a precio real de mercado y solo con trabajos que de verdad hay que ejecutar.

• • Informes de un máximo de 99 páginas, pensados para que quepan en un burofax.

• • La relación de incidencias también en hoja de cálculo, para entregarla a la promotora.

• • Segunda inspección para comprobar los repasos con la misma numeración.

• • Informe emitido bajo juramento conforme al artículo 335.2 de la LEC y ratificación del perito en juicio si eres citado.

No somos abogados: preparamos la prueba técnica y trabajamos con el abogado que elijas. Nuestros peritos tienen formación de perito judicial inmobiliario, en obras de reforma y trabajos mal efectuados y en incendios y riesgos diversos (IRD), están adheridos a AEPEJU y cuentan con seguro de responsabilidad civil profesional de hasta 450.000 euros, según las condiciones de la póliza. Trabajamos desde Torrevieja para la provincia de Alicante y desde Sevilla para su área metropolitana, y atendemos también Valencia, Murcia, Albacete, Cádiz, Málaga, Córdoba y Huelva.

Fuentes y actualización. Normas consultadas en sus textos consolidados del BOE, del DOGV y del BOJA, y resoluciones judiciales consultadas en el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en octubre de 2026. Tarifas y condiciones del burofax según la web oficial de Correos en la misma fecha. Este manual es información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso.